Un’importante apertura arriva dalla Corte di Cassazione sul tema della cedolare secca: con la sentenza n. 12079 del 7 maggio 2025, è stato stabilito che questo regime fiscale agevolato può essere applicato anche quando il conduttore è un’impresa, purché la locazione sia destinata ad uso abitativo, come nel caso di un appartamento concesso a un amministratore o a un dipendente.
Una posizione che segna un cambio di passo rispetto all’interpretazione tradizionale dell’Agenzia delle Entrate, che finora aveva negato l’applicabilità della cedolare secca nei contratti in cui il locatario non è una persona fisica, anche se l’immobile veniva usato come abitazione.
La Cassazione, non solo con questa recente sentenza, ma anche con altre pronunce (come la n. 12395/2024 e la n. 12076/2025), ha chiarito che la cedolare secca è un’opzione del locatore e che l’identità del conduttore non dovrebbe escluderla automaticamente, se l’uso dell’immobile resta abitativo.
Questo orientamento apre la strada a una lettura più flessibile della norma, in linea con la funzione sociale dell’abitazione e con l’interesse alla semplificazione del prelievo fiscale.
Di segno opposto restano invece i chiarimenti forniti dall’Amministrazione finanziaria, da ultimo con l’interpello 911/7/2025 della DRE Toscana, che ribadisce la linea già espressa nella Circolare 26/E/2011 e nella Risoluzione 50/E/2019: la cedolare secca può essere applicata solo se entrambe le parti sono persone fisiche, escludendo quindi i contratti con imprese o professionisti come conduttori, a prescindere dalla destinazione abitativa dell’immobile.
Questa dissonanza tra giurisprudenza e prassi amministrativa crea non poca incertezza per i proprietari immobiliari: scegliere la cedolare secca nei casi in cui il conduttore è un’impresa espone al rischio di contestazioni fiscali, nonostante il parere favorevole dei giudici.
Il consiglio, quindi, è di valutare attentamente caso per caso, possibilmente con il supporto di un consulente fiscale, in attesa che il legislatore o l’Agenzia facciano chiarezza con un intervento definitivo.