Quando si parla di affitto di ramo d’azienda e della conseguente deducibilità fiscale degli ammortamenti, la giurisprudenza si muove con chiarezza: il diritto alla deduzione spetta generalmente a chi ha l’obbligo di mantenere l’efficienza del bene affittato. Tuttavia, se il contratto prevede una deroga ben precisa, la situazione può cambiare.

Recentemente, la Corte di Cassazione (ordinanza n. 19653 del 16 luglio 2025) ha confermato che non basta limitarsi a riaddebitare agli affittuari le spese ordinarie: ciò non implica automaticamente il trasferimento del diritto alla deduzione degli ammortamenti. Se il contratto specifica espressamente che il concedente mantiene l’obbligo di preservare l’efficienza del ramo aziendale, allora la deduzione resta nelle sue mani.

Questo principio è perfettamente in linea con precedenti sentenze che affermano un concetto chiaro: l’affittuario assume la posizione fiscale del concedente e diventa di fatto il responsabile del deprezzamento dei beni (usura, obsolescenza, deterioramento), salvo una deroga contrattuale che lo esoneri da tale obbligo

Il punto cruciale, sottolineato anche dalla Cassazione con pronunce precedenti, è che la deroga convenzionale all’art. 2561 del codice civile — che permette di esonerare l’affittuario dall’obbligo di cura dell’efficienza — sposta il diritto alla deduzione degli ammortamenti al concedente

Occorre però tenere presente un dettaglio fondamentale: l’onere di dimostrare l’esistenza e la validità di questa clausola derogatoria spetta al concedente. Non basta una scrittura privata non autenticata o priva di data certa: la giurisprudenza richiede prove convincenti, come un contratto formalmente solido, allegati integrativi o documentazione contabile adeguata.

In sintesi, la regola generale è questa: chi si prende carico dell’efficienza dell’azienda (cioè tipicamente l’affittuario) ha il diritto di dedurre gli ammortamenti. Solo una deroga contrattuale esplicita, e adeguatamente dimostrata, può ribaltare questo quadro, riconoscendo il vantaggio fiscale al concedente.